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所長コラム

【執務】物件の見落とし、取り違えが一番怖い 2020/07/12

物件の確認は慎重にも慎重に

今日は不動産登記について感じることを少し書いてみたいと思います。

不動産の名義変更をする仕事をしている時、 私が近年注意を払っているのは「物件は本当にこれで間違いないのか」の確認です。

私たち司法書士は不動産登記において「権利の登記」という部分を担当します。所有権や抵当権などが代表例で、これらは目に見えない、法律上の概念です。反対に不動産の現物を見て登記をするのは土地家屋調査士さんです。

私たちは登記を申請するにあたり「ヒトの確認」つまり人違いがないことや、登記申請の意思があるかはやかましく指導されており、こちらについては高い意識を持って執務している事務所が多いと思います。

ところが日頃登記簿ばかり見ているせいか、現場の不動産について「カンどころ」がわからない傾向があります。これが結構な曲者で、現場の不動産をイメージせず、安直に登記簿で処理をしていくととんでもない落とし穴に嵌ることがあるのです。

現場感覚が無いと名義変更をお願いされた時に物件が一つ漏れていたり、あるいは取り違えだったりが起こりやすくなります。依頼者や紹介者から聞いた話を鵜呑みにしたり、特に電話だけで図面関係を見ずに仕事を進めるのは禁物です。「人」「意思」の確認に気を取られ、肝心の「モノ」に十分注意を払わない、これが現場を見ない我々の盲点なのです。

不動産についてある程度詳しいと思う方からの仕事でも、手続きする過程で土地や建物が何箇所も漏れていたこともあり、多少手数や時間が嵩んでも、自分のところで慎重に調べるようにしています。全部が全部見れるわけではありませんが、後で説明する「名寄せ」に加え、公図、住宅地図、航空写真やストリートビューを丁寧に見ておくと現場のイメージが湧いてくるので、ミスを防ぐ一助になります。

しかしながら物件の調査というものは、どこまでやっても「完璧」ということは無いというのも現実ですね。完璧にやっています!という人がいたら、それは大嘘です。今の日本の制度では。

先程でてきた「名寄せ」ですが、これは不動産の所有者を人単位で探せる便利な制度です。しかし名寄せを取り扱わない市もありますし、名寄せの精度も完璧ではないのです。登記簿上はある人が所有しているはずなのに、市の名寄せでは最初出てこなかった物件もありました。何度も何度もデータを検索してもらってようやく発見されたのです。どうも共有名義だと発見されにくいので、特に尾張旭のような地方の不動産は要注意といえましょう。

国土の一部でもあり、最も大切であるはずの不動産という財産の所有権が、「住所と氏名だけで国と市区町村がそれぞれバラバラのシステムで管理し、所有者が誰かよくわからない不動産が放置されている」というとても不安定で危うい制度の上に乗っかっているのです。これは恐ろしいことですね。マイナンバーと紐付けもされていないのです。

外の世界を垣間見ると、不動産登記制度はほとんどお笑いのような状況で、現代の財産権の実情にまるで合っていません。確実に制度疲弊を起こして限度はとうに超えており、近い将来、法務省主導で大幅な見直しの掛け声がかかると思います。最近の法務省や法務局の動き方からして、省の権益の拡大を図り、司法書士の必要性が薄まる、もしくは資格自体が消え、信託銀行のような大企業が管理する形になるでしょう。しかしこれは20年前から業界人であれば誰でも口にしていたことでもあり、大きくは驚きません。外の世界を見ると、明らかに不動産登記制度はおかしいのです。

このあたりは次回少し書き足したいと思います。

ヒト、モノの確認では「モノ」に注意を払え、というのが今回の話でした。

 

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